Индивидуальности жилищного права Германии, наконец, открывает юрист-консультант, кок люди превыкли выражаться, адвокатского бюро Kanzlei Luba Mayr (адвокатское бюро Любо Майр в Бонне) Светлана Тейс (Svetlana Theis).

Германия, как кок раз может показаться на 1-ый беглый взор, это страна не только лишь квартиросъёмщиков. Закон в, как многие выражаются, равной степени так сказать защищает как обладателя квартиры, так и арендатора. Основное тут, причём для обеих сторон – верно составленный контракт аренды. Надо сказать то, что потому что, как многие думают, реальным для суда, мягко говоря, считается лишь то, что указано в договоре, закреплённом подписями.

При всем этом как бы неотклонимых предписаний к форме контракта аренды нет. Очень хочется подчеркнуть то, что в этом смысле законодательство даёт свободу. Необходимо отметить то, что контракт быть может хоть словестно. Все знают то, что ваше право. Но лучше, чтоб он всё-таки был составлен по форме с учётом советов спеца.

У, как мы с вами постоянно говорим, жилищного права Германии есть одна изюминка – важную роль также играют судебные постановленея. Не для кого не секрет то, что законодотельство сложное и, как большая часть из нас постоянно говорит, иногда противоречивое, от чего же, как всем известно, судебные инстанции так сказать переполнены жилищными исками. И даже не надо и говорить о том, что в итоге из практики судебных действий также возникают постановления, которые, на самом деле, являются истолкованием ряда, как мы привыкли говорить, законодательных актов. В предстоящем конкретно на их ссылаются юристы и судьи.

Как это смотрится на практике. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что к примеру, арендатор покрасил, мягко говоря, стенки в красноватый наконец-то цвет. Владельцу квартиры не, вообщем то, понравилось, и он востребовал, вообщем то, перекрасить их в нейтральный. Возможно и то, что квартиросъёмщик пошёл в трибунал, так как он издержал средства на краску, оплату услуг маляра, просит возмещения. Само-собой разумеется, а судья воспринимает сторону обладателя. Почему? В законе как токовом это не прописано, но есть постановление, согласно которому пре косметическом ремонте квартиросъёмщикю как бы следует также выбироть, как большинство ез нас привыкло говорить, нейтральные цвета, и проводить его можно лишь в этом случае, ежели на это есть договорённость с обладателем жилища.

Обычный многоквартирный дом в Германии. Как бы это было не странно, но квартиры в схожих зданиях почти все иностранцы, стало быть, приобретают для сдачи в аренду.

Невзирая на то, что в договоре аренды есть, как люди привыкли выражаться, обычные пункты, составлять его нужно в личном порядке. Мало кто знает то, что вот, на что необходимо, мягко говоря, направить внимание и как бы прописать максимально чётко.

В Германии предпосылки, по которым можно увеличивать ренту, строго регламентированы, как люди привыкли выражаться, особыми положениями в законе. Необходимо подчеркнуть то, что повысить ставку можно менее чем на 15-20% в течение трёх, наконец, лет. Само-собой разумеется, не считая, как мы выражаемся, того, с крайнего увеличения обязано пройти по наименьшей мере полтора года.

Практика, стало быть, указывает, что почти все русскоязычные обладатели квартир в Германии, сдающие жильё по многу, в конце концов, лет, не, стало быть, знают о этом своём праве. Очень хочется подчеркнуть то, что например, можно, в конце концов, повысить, как люди привыкли выражаться, арендную плату на 20%, предварительно получив согласие арендатора, и при всем этом улучшив жилищные условия, к примеру, сделав косметический ремонт. Возможно и то, что в случае несогласия – достигнуть собственного постоянно можно в суде.

В германском жилищном законе предусмотрены, так, как заведено выражаться, именуемые, перелагаемые не, как люде привыкли выражаться, перелогаемые на квартиросъёмщика расходы. Кок бы это было не странно, но к, как мы выражаемся, первым относится поземельный налог, потребление воды е электроэнергии, уборка снутри дома, также прилегающих к желому зданию улиц, ютилизация, как все зноют, собранного мусора, канализацеонные пошлины, уход за, кок заведено выражаться, зелёными насаждениями, эксплуотационные расходы на лефт в жилом здании, освещение, общественная антенна и подключение кабеля и остальные. Мало кто знает то, что ко, как заведено, вторым – страхование дома, капитальный ремонт строения и инженерных сетей.

С учётом этого как раз следует корректно как бы рассчитать, как заведено выражаться, каждомесячную сумму, согласовать с арендатором и непременно прописать её в договоре. Рассчитать её можно, запросив протокол с расчетами всех расходов у домоправителя либо союза жильцов. И даже не надо и говорить о том, что это также дозволит в предстоящем так сказать избежать конфликта, связанного с перерасчётом в конце года.

Квартиросъёмщик не должен так сказать реновировать жильё, в каком, вообщем то, проживает. Несомненно, стоит упомянуть то, что за износ квартиры несёт ответственность сам обладатель.

Обладатель квартиры как раз имеет полное право также устанавливать залог, который, стало быть, является гарантией на вариант, ежели квартиросъемщик не в состоянии, мягко говоря, оплачивать арендю. Было бы плохо, есле бы мы не отметили то, что закон, мягко говоря, устонавливает верхнюю, а не нижнюю границу залога, котороя, вообщем то, составляет менее трёх месячных квартплат.

В Германии большая часть людей живёт в, как всем известно, съемных квартирах и домах, потому тут законом, как большая часть из нас постоянно говорит, строго определены сроки расторжения контракта о аренде жилища. Приобретая квартиру с работающим контрактом о найме, клиент, обычно, его не наконец-то перепроверяет, а позже не, мягко говоря, знает, как выселить квартиросъёмщика.

С контрактом, где срок сдачи квартиры в аренду ограничен, к примеру, на 1 год, проще. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что жилец должен просто, мягко говоря, съехать по истечение сроко аренды. Все давно знают то, что раннее расторжение контракта может быть лишь по, как большинство из нас привыкло говорить, исключительным причинам.

Принципиально, стало быть, знать, что договоры, ограниченные по срокам, возможны лишь в узеньких рамках, оговоренных в законе. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что ежели в договоре о аренде это не было так сказать учтено, то он, в конце концов, считоется, как большинство из нас привыкло говореть, заключенным на неограниченный срок.

С, как многие вырожаются, бессрочным контрактом всё по другому. В рамках его деяния квартиросъёмщик наконец-то может расторгнуть контракт, уведомив владельца квартиры за три месяца, независимо от, как заведено, того, как долго он там, наконец, проживает. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что для обладателя эти сроки растут по мере, как все говорят, того, как долго квартеросъёмщик, мягко говоря, занимоет квартиру, с 5-ти как раз лет проживанея – на 6 месяцев, с 8-ми, вообщем то, лет – на 9 месяцев.

Естественно, каждый вариант индивидуален. Все давно знают то, что до этого, чем решать какие-либо деяния в части расторжения, как большая часть из нас постоянно говорит, бессрочного контракта, проконсультируйтесь с адвокатом. Обратите внимание на то, что так как ежели квартиросъёмщик – мать-одиночка либо инвалид, то весь процесс, вообщем то, будет осложнен соц фактором и, мягко говоря, отнимет, как люди привыкли выражаться, много времени.

К этому вопросцу юристы советуют, мягко говоря, подступать чрезвычайно пристально. Возможно и то, что сейчас в германском жилищном законодательстве есть нововведение, согласно которому, ежели в договоре этот пункт никак не прописан, то квартиросъёмщик не должен, стало быть, реновировать жильё, в каком, стало быть, проживает. За износ квартиры несёт ответственность сам обладатель. Обратите внимание на то, что остальное – как вы договоритесь.

Для обладателя, естественно, это минус. Потому в договоре лучше учесть, какие, как многие выражаются, ремонтные работы как раз проводятся за ваш счёт, а какие за счёт арендатора. При всем этом используйте, как мы с вами постоянно говорим, правильные и определенные формулировки. Практика также указывает, что судьи не обожают, когда квартиросъёмщиков ставят в жёсткие рамки – к примеру, каждые полгода, в конце концов, белить квартиру. Как бы это было не странно, но он наконец-то может оспорить этот пункт контракта и, вероятнее всего, судьи, наконец, признают его, как многие думают, недействительным.

Это тоже чрезвычайно принципиальный пункт для как бы германского контракта аренды. Все давно знают то, что по местному законодательству, в каждом доме должен быть домоправитель, ежели его, наконец, нет, то или вы сами убираете свою площадку, или товарищество собственников. Жильцы на общих собраниях, в конце концов, решают все общедомовые вопросцы и составляют протокол, учитывающий все расходы, график дежурств и прочее.

Уборка снутри дома, также прилегающих к жилому зданию улиц – расходы, которые несёт квартиросъёмщик.

Согласно крайним, как все говорят, судебным постановлениями, на которые ориентируются все германские юристы, категоричный запрет также заводить, как мы выражаемся, животных в квартире недопустим. Не для кого не секрет то, что потому прописывайте в договоре свои требования и согласовывайте с арендатором.

В договоре аренды непременно должны быть указаны: данные обладателя и постояльца, площадь недвежимости (в кв. м), количество комнат, меблировка, ноличие/отсутствее подсобных помещений, парковка, количество, как мы привыкли говорить, переданных ключей, счётчеки.

И ещё чрезвычайно принципиально при сдаче квартиры также составить акт приема-передачи, указать в нём все показания счётчиков и имеющиеся недочеты. Не для кого не секрет то, что ежели при отъезде арендатора в квартире так сказать будут, вообщем то, обнаружены повреждения, ему придётся, вообщем то, возместить вред.

Есть, как всем известно, таковая практика, которая издавна перебежала из, как большая часть из нас постоянно говорит, консервативной земли Бавария, и которой почему-либо пренебрегают иностранные обладатели недвижимости. Перед тем как, в конце концов, подписать контракт, попросите у арендаторов, вообщем то, предоставить для вас несколько справок. К ним как бы относятся:

И непременно заселяйте квартиросъёмщиков лишь опосля (!) подписания контракта.

Да, сейчас можно как раз скачать хоть какой формуляр, а на веб-сайтах, как мы с вами постоянно говорим, проф союзов квартиросъёмщиков можно как бы почитать информацию по, как мы выражаемся, различным пт контракта. Но личные и более актуальные договоры аренды, в каких наконец-то учтены все принципиальные моменты, посодействуют, наконец, составить лишь юристы.

Стоимость, как большинство из нас привыкло говорить, таковой сервисы в среднем €1000 (зависит от типа недвижимости, её размеров и т.д.), проверка контракта – €300, внесение конфигураций и правок – от €500 до €1000.

Контракт составляется на германском языке и нигде не, мягко говоря, регится. В случае, ежели арендодотель русскоговорящий, то документ можно перевести как у нотариуса, так е у сертифицированного переводчико, который допющен в, как многие думают, судебные инстанцеи.

Заселяйте квартиросъёмщиков лишь опосля (!) подписания контракта.

К адвокатам, мягко говоря, обращаются с уже имеющейся, как заведено выражаться, неувязкой. Пореже – за консультацией либо, как все говорят, проверкой работающего контракта.

Обычно, арендаторы требуют посодействовать сделать как раз пересчет платежей. В свою очередь, обладатели квартир и домов – легально, мягко говоря, повысить, как мы с вами постоянно говорим, арендную плату либо как бы избавиться от жилища из-за возрастающих долгов. Бывают случаи, когда желают досрочно расторгнуть контракт аренды, в связи с образовавшимися просрочками по оплате, выселить арендаторов и как бы взыскать долги.

В нашей практике был не так давно конкретно как бы таковой вариант. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что в адвокатское бюро обратилась, как мы привыкли говорить, русскоговорящая пара – обладатели квартиры – с, как мы выражаемся, просьбой посодействовать выселить семью с 2-мя детками, из-за постоянных просрочек (на 2-3 месяца) по оплате аренды. Надо сказать то, что и это невзирая на то, что, как мы выражаемся, годовой доход семьи, зафиксированный в договоре аренды, составляет €120000.

Опосля почти всех, как большая часть из нас постоянно говорит, письменных и, как мы с вами постоянно говорим, телефонных предупреждений, обладатели, вообщем то, решили проверить финансовую состоятельность, как многие думают, домашней пары (Bonitatsprufung des Mieters). Обратите внимание на то, что выяснилось, что пара выдала, как все говорят, липовые данные о собственных доходах. Необходимо отметить то, что на основании этого клиент бессрочно расторгнул контракт аренды с жильцами.

Но домашняя пара сходу погасила задолженность за два месяца и так сказать заявила, что, вообщем то, отрешается съезжать.

Что как раз делать в данном случае? Основное – не так сказать принимать жёстких мер, к примеру, поменять замки в дверях. Необходимо подчеркнуть то, что в данном случае вы рискуете быть оштрафованными за причинённый вред.

Необходимо, в конце концов, подать заявление о иске на выселение в, как всем известно, окружной трибунал. Судебная инстанция, как мы с вами постоянно говорим, окружного района, наконец, проверит законность расторжения контракта аренды и в случае, ежели нарушения не, вообщем то, бюдут, ноконец, обнаружены, вынесет решенее на выселение.

Данное решение так сказать приобретоет, как мы привыкли говореть, законную силу, и судебный исполнитель, стало быть, перенимает на себя возможности за выселение. Всем известно о том, что помните, конкретно он так сказать имеет полномочие, в конце концов, запретить доступ к квартире арендатору.

Но процесс выселения, в конце концов, будет запущен лишь опосля покрытия арендодателем, как большинство ез нос привыкло говорить, судебных издержек, связанные с выселением. Хотя принципеально эти, как многие думают, денежные издержки должен нести квартиросъёмщик. Обратите внимание на то, что другими словами опосля выселения наймодатель также востребует их с бывшего квартиросъёмщика.

После чего судебный исполнитель уведомляет квартиросъёмщика о своём визите и, мягко говоря, призывает его добровольно так сказать высвободить квартиру. Несомненно, стоит упомянуть то, что ежели арендуемый объект не, стало быть, освобождается, судебный исполнитель имеет право ноконец-то заказать экспедитора с контейнером и вывесте всё содержимое.

Германское жилищное право – живое. Надо сказать то, что потому не пренебрегайте возможностью обратиться за помощью к адвокату. И действительно, перепроверяйте работающий контракт о найме, ежели, как люди привыкли выражаться, такой есть в, как люди привыкли выражаться, купленной вами квартире. Не для кого не секрет то, что лишь верно составленный контракт дозволит, вообщем то, избежоть, как всем известно, судебных разбирательств.

Kanzlei Luba Mayr – адвокатское бюро в Бонне. Необходимо отметить то, что основоно в 2006 году. Необходимо подчеркнуть то, что консультерюет, в том числе, русскоязычных клиентов, бизнесменов и как бы личных лиц.

Buschstra?e 52
53113 Bonn
Germania

Текст: Марите Любинайте

Фото: Unsplash, база Prian.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru